金鑫铜、郝斌等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

辽宁省沈阳市于洪区人民法院

民事判决书

(2021)辽0114民初9015号

  原告：金鑫铜。

  委托诉讼代理人：王智，系辽宁东尧律师事务所律师。

  被告：郝斌。

  第三人：沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司，住所地沈阳市于洪区大兴乡。

  法定代表人：舒策城，职务系董事长。

  委托诉讼代理人：殷宪龙。

  原告金鑫铜诉被告郝斌、第三人沈阳五洲国际工业博览城置业有限公司(以下简称五洲国际公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年6月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鑫铜的委托诉讼代理人王智，被告郝斌，第三人五洲国际公司的委托诉讼代理人殷宪龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原告金鑫铜向本院提出诉讼请求：1.判令准许执行拍卖沈阳市于洪区2门房产；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年初，因第三人五洲国际公司不履行商品房买卖合同确定的义务，原告以第三人为被告向沈阳市于洪区人民法院提起民事诉讼。同时，申请财产保全。2019年2月12日，沈阳市于洪区人民法院作出(2019)辽0114民初2969号民事了(2021)辽0114执异149号执行裁定书，中止沈阳市于洪区人民法院(2019)辽0114执4529号拍卖执行裁定书及拍卖公告，对沈阳市于洪区2门房产的执行。

  原告认为，沈阳市于洪区人民法院作出涉案财产保全裁定时，该房产并无抵押与查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，依法请求人民法院判令准许执行拍卖沈阳市于洪区2门房产。

  被告郝斌辩称：被告于2017年12月11日与第三人签订《商品房预售协议书》及《商品房买卖合同》，以总价款489368元的价格购买了第三人建设的坐落于沈阳市于洪区仓库。2018年9月5日，被告交纳全部房款后入住。入住前，因第三人交付的房屋房门无法使用，被告于2018年9月19日出资8500元更换了房门，实际占有使用至今。2018年冬季，被告把朝阳库房一些货物拉到沈阳库房存放，并且在2018年、2019年曾经有货物出库，2019年4月份有视频可以证明出库过程。

  2020年7月15日，沈阳市于洪区人民法院作出(2019)辽0114执4529号执行裁定书及拍卖公告，决定对被告实际所有的沈阳市于洪区仓库进行拍卖。基于上述事实及理由，被告提出书面异议后，沈阳市于洪区人民法院依据民诉法第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，作出(2021)辽0114执异149号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。经查询，沈阳市于洪区人民法院系在诉讼过程当中根据(2019)辽0114民初2969号民事裁定书对被告涉案库房采取查封措施，沈阳市中级人民法院在2019年2月28日已经对执行人名下的2533套房屋采取查封措施，包括被告这套房屋，查封期限至2022年2月27日。

  被告出资购买涉案房屋并实际占有的相应权利符合《物权法》关于合法占有的物权利，人民法院应当予以保护。根据相关法律规定，确定涉案房屋权属，以保护被告的合法权益。

  第三人五洲国际公司述称：我司已根据与被告的合同约定，于2018年6月30日向被告实际交付案涉房屋，被告也已按合同约定支付全额房款，该合同已实际履行完毕。所有权已实际转移，仅因未办理房产登记的原因，被作为我司财产查封。综上，我司认为原告的诉讼请求并不符合法律规定，请法院依法驳回原告的诉讼请求。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

  被告郝斌与第三人五洲国际公司签订《商品房买卖合同》，约定五洲国际公司将其开发建设的位于沈阳市于洪区2门(以下简称涉案房屋)，用途为仓库，建筑面积155.8平方米房屋出售给被告郝斌，总价款489368元，并约定2018年6月30日前交房，附件三装饰、设备标准第5项记载：无门窗。该合同未填写签署日期。

  2017年12月11日，郝斌向五洲国际公司支付20000元定金；2017年12月15日，支付49368元(收据记载定金30000元、房款19368元)；2018年1月30日，支付购房款200000元；2018年2月28日，支付购房款50000元；2018年4月1日，支付购房款170000元。2018年9月5日，五洲国际公司向郝斌开具涉案房屋的增值税发票。

  五洲国际公司向郝斌交付了涉案房屋。郝斌于2018年9月19日出资8500元对涉案房屋安装了库房门，并实际占有使用。

  2019年6月17日，本院作出(2019)辽0114民初2969号民事判决，判决第三人五洲国际公司给付原告购房款504266元，违约金5042.60元，承担诉讼费8938.50元、保全费3089.24元。该判决生效后，原告申请强制执行。2020年7月15日，本院作出(2019)辽0114执4529号执行裁定书及拍卖公告，决定对涉案房屋进行拍卖。郝斌作为案外人向本院提出执行异议，本院作出(2021)辽0114执异149号执行裁定书，裁定：中止(2019)辽0114执4529号拍卖执行裁定书及拍卖公告对涉案房屋的执行。申请执行人金鑫铜对该裁定不服，提起本诉。

  本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，郝斌与五洲国际公司之间签订的《商品房买卖合同》虽然没有记载签订时间，但合同中约定的交房时间、郝斌交款时间，以及开具涉案房屋全款发票的时间均在本院对涉案房屋的查封之前，可认定房屋买卖合同签署在查封之前。其次，《商品房买卖合同》约定涉案房屋交付条件为“无门窗”，郝斌提供了安装库门的收据、证人证言，以及其在占有使用涉案房屋时形成的视频材料，本院认为上述证据已形成了较完整的证据链，可证明郝斌在本院查封前已实际占有使用涉案房屋。再次，郝斌提供了五洲国际公司开具的房屋全款发票，以及其分次支付购房款的收据及大部分银行凭证，故本院认定郝斌已支付全部价款。最后，涉案房屋未办理过户登记系由于五洲国际公司未为其办理相关手续，郝斌对此并无过错。综上，郝斌对涉案房屋所享有的权利能够排除执行。

  综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第(二)项之规定，判决如下：

  驳回原告金鑫铜的诉讼请求。

  案件受理费8843元，由原告金鑫铜负担。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。

审 判 长 姜兆兴

人民陪审员 杨 爽

人民陪审员 常 艳

二〇二一年九月十五日

书 记 员 杨 洋