徐芹厚、牡丹江恒大混凝土有限责任公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书
黑龙江省牡丹江市西安区人民法院
民事判决书
(2021)黑1005民初129号
原告(执行案外人)：徐芹厚。
委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。
被告(申请执行人)：牡丹江恒大混凝土有限责任公司，住所地牡丹江市西安区。
法定代表人：李国林，董事长。
委托诉讼代理人：毕乃芹，北京驭骁律师事务所律师。
第三人(被执行人)：牡丹江市正航房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区。
法定代表人：马世秋，董事长。
委托诉讼代理人:林云朋，牡丹江市阳明区铁岭法律服务所法律工作者。
原告徐芹厚诉被告牡丹江恒大混凝土有限责任公司(以下简称“恒大公司”)、第三人牡丹江市正航房地产开发有限公司(以下简称“正航公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐芹厚的委托诉讼代理人杨宝杰，被告恒大公司的委托诉讼代理人毕乃芹，第三人正航公司的委托诉讼代理人林云朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐芹厚向本院提出诉讼请求：1.判令撤销牡丹江市西安区人民法院(2020)黑1005执异35号执行裁定，解除对牡丹江市爱民区静河小区(现秀水名誉小区)400-480-2/3-3-012101室房屋的查封措施并停止强制执行；2.确认牡丹江市爱民区静河小区(现秀水名誉小区)400-480-2/3-3-012101室房屋归原告所有；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年9月13日原告徐芹厚与第三人正航公司约定正航公司将位于牡丹江市爱民区静河小区(现秀水名誉小区)400-480-2/3-3-012101室、建筑面积86.85平方米房屋出售给原告徐芹厚，原告支付了全部购房款，第三人正航公司给原告出具收据。2020年9月21日，原告接受上述房屋并办理入户手续，同时缴纳了供热费、燃气初装费、物业费等费用，并进行了装修。恒大公司与正航公司买卖合同纠纷强制执行一案中，西安区人民法院于2020年8月19日查封了原告所有的位于牡丹江市爱民区静河小区(现秀水名誉小区)400-480-2/3-3-012101室房屋，查封后原告于2020年11月2日向西安区人民法院提出执行异议，要求停止对上述房屋的执行，西安区人民法院作出(2020)黑1005执异35号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。故诉至法院，望贵院依法支持原告诉讼请求。
恒大公司辩称，西安区人民法院查封本案诉争房屋程序合法，查封正确。本案诉争房屋不能证明原告合法取得，原告与第三人签订的买卖合同不是合法有效的备案合同，仅仅是认购书，收据也不是正规发票，原告与第三人如果存在恶意串通的情况随时可以签订认购书，所以双方的认购书不具有客观真实性，无法证实双方签订合同的真正日期，原告取得该房屋是否为真正的商品房买卖关系没有证据证实。第三人正航公司明知本案诉争房屋于2020年8月19日被西安区人民法院查封，仍在2020年9月21日为原告办理了入户手续，说明原告与第三人之间存在恶意串通行为。原告办理入户手续的时间在法院查封诉争房屋之后，原告不具有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院驳回原告的诉请。
正航公司述称，同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院确定如下基本事实：
本院于2014年6月24日立案受理恒大公司诉正航公司买卖合同纠纷一案，经审理于2014年8月22日作出(2014)牡西商初字第338号民事判决，判令正航公司给付恒大公司货款699219元、利息150801元(自2013年9月15日计算至2014年8月13日，以后的利息按本判决的标准继续支付，直至欠款本金还清时止)；正航公司为恒大公司出具牡丹江市东安区平安街1号楼60401室，建筑面积143.36平方米房屋的买卖合同，如逾期办理则正航公司给付恒大公司货款731136元……。
2017年7月17日案外人牡丹江市中安塑胶有限责任公司(以下简称“中安公司”)与案外人程富、高泽光签订施工协议书，约定中安公司将位于牡丹江市开发区北区中安公司厂区内道路、路牙石、排水管、雨水井等建设工程承包给程富、高泽光。工程款总价款为2409865.85元，其中60%的工程款(1445919.51元)用万兴铭苑小区的商品房抵顶。
2018年6月4日第三人正航公司与案外人中安公司签订塑钢窗制作安装合同，双方约定正航公司将其开发的秀水名誉小区1、2、3号楼塑钢门窗制作安装工程承包给中安公司，总价款的97%用房屋抵顶工程款。同日，双方签订补充协议，正航公司用秀水名誉小区3某-1-1301、3某-1-1601、3某-1-1701、3某-1-1901四户房屋抵顶塑窗工程款，四户房屋面积均为87.17平方米，价格按照正航公司销售价格下浮10%，3某-1-1301按每平方米5445元计算，其余三户按每平方米5580元计算，总价合计1933866.45元。中安公司每卖出一户，正航公司无偿更名一次。同年9月6日正航公司将上述房屋中3某-1-1701、3某-1-1901两户调整为3某-1-2001、3某-1-2101室。
2018年9月10日，中安公司与程富、高泽光签订补充协议，约定中安公司以秀水名誉的三户商品房抵顶二人的道路及水泥地面工程款，三户房屋为：1.3某-1-2001室，面积86.85平方米，5580元/㎡，房价484623元;2.3某-1-1601室，面积86.85平方米，5580元/㎡，房价484623元;3.3某-1-2101，面积86.85平方米，5607元/㎡，房价486968元。三户房屋总计1456214元。
2018年9月13日，在中安公司和高泽光的指示下由高泽光前妻，即本案原告徐芹厚与第三人正航公司签订《商品房认购协议》，协议约定，徐芹厚认购正航公司开发建设的北安路、康佳街3号1单元012101室、建筑面积85.86平方米，房屋价格为5607元/㎡，房屋总价款为486968元，付款方式为抵1-4号楼塑窗工程款，认购协议第四项第11条“施工单位房源，施工单位与中安公司结清账款后，中安公司给徐芹厚出正式网签手续。”当日，正航公司为原告出具收据一份，主要内容：“收款事由：秀水名誉3某楼012101，金额486968元。”原告与第三人正航公司未签订正式商品房买卖合同，亦未到房产部门办理房屋预告登记或房屋过户手续。
2020年8月19日，本院作出(2020)黑1005执恢76号民事裁定、(2020)黑1005执恢76号协助执行通知书，查封登记在第三人正航公司名下的案涉房屋，并于同年8月20向第三人送达该民事裁定。
2020年9月21日，第三人正航公司为原告办理案涉房屋入户手续，原告交纳电梯费、物业费、燃气初装费等费用。
徐芹厚对案涉房屋的查封措施不服，向本院提出执行异议申请，请求中止执行并解除查封。本院于2020年12月2日作出(2020)黑1005执异35号执行裁定，驳回徐芹厚的异议请求。
另查，经查询牡丹江市不动产登记中心，徐芹厚在牡丹江市区内名下无房产。
上述事实，有塑钢窗制作安装合同、施工协议书、补充协议书、认购协议书、收据、收费单、房屋验收移交单、执行裁定书、不动产登记中心证明、当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据原告陈述与被告抗辩，本院归纳本案的争议焦点为：一、原告对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益；二、确认案涉房屋归原告所有的请求能否支持。
一、关于原告对案涉房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益的问题
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告在本案中主张其对恒大公司与正航公司之间因金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益。应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定进行审查。第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条规定虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定。本案原告主张适用第二十九条规定的，本院应对原告是否可以参照第二十九条主张民事权益予以审查。经查，案涉房屋的交易过程存在以房抵债的事实，原告并非单纯意义的商品房买受人，但原告在牡丹江市区名下无房产，作为自然人为满足生存利益和生活需要，具有生活居住需求，符合《消费者权益保护法》第2条的规定：“消费者是为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人”，本院认为，原告据此可以参照第二十九条主张房屋消费者的物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，根据原告在本案中提供的证据是否能够证明在本院查封之前其已与正航公司签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十等几方面予以认定。
(一)原告与正航公司是否在本院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。庭审查明，2018年9月13日，原告与正航公司签订商品房认购协议，本院于2020年8月20日查封案涉房屋。据此应当认定原告与正航公司签订的商品房认购协议在本院查封之前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与正航公司签订的商品房认购协议中具备买卖双方的基本信息、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、房屋交付日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任等内容，具备商品房买卖合同成立的基本要素，应当认定原告与正航公司签订商品房认购协议具备商品房买卖合同的成立条件。对于合同无效应当严格按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形进行判断，本案原告与正航公司所签合同系双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。
(二)原告所购商品房是否用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。根据庭审查明，案涉房屋为居住用房，而原告在牡丹江市区内名下无住房，因此可以认定原告所购房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住房屋的事实。
(三)已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告不同于普通商品房的买受人，其系通过特定的债权支付房款，其付款方式、数额具有特定性，标的物选择亦有受限性。对原告就涉案房屋是否享有足以排除执行的权利，应对原告与正航公司之间的基础法律关系进行审查。经查明，正航公司与中安公司存在塑钢窗制作安装合同关系，签订合同时约定用四户指定的房屋抵顶工程款；案外人中安公司与案外人高泽光之间存在建设工程施工合同关系，签订合同时约定用房屋抵顶工程款，后双方签订补充协议，约定用正航公司开发的案涉房屋抵顶工程款。正航公司按照中安公司及高泽光的指示与原告就案涉房屋签订房屋认购协议后，中安公司对正航公司享有的对应价款的债权得到实现，正航公司对中安公司应负债务转变为向原告按照房屋认购协议履行合同义务，因此原告与正航公司之间成立合法有效的债权债务关系。正航公司以其开发的案涉房屋抵偿其所欠工程款，应视为原告已经交纳了涉案房屋的购房款。
综上，原告主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除人民法院对涉案房产的强制执行的诉讼请求具备事实和法律依据。原告对涉案房屋依法享有消费者的物权期待权，该权利优先于恒大公司对正航公司享有的一般债权，故本院对原告要求阻却针对涉案房产的强制执行的诉讼请求予以支持。
关于确认案涉房屋归原告所有的请求能否支持的问题。
根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，原告虽然与正航公司签订的房屋认购协议具备商品房买卖合同成立要素，但尚未办理房屋所有权过户登记，故原告依据买卖合同仅享有请求正航公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故原告要求确认诉争房屋及车位归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，不得执行正航公司名下位于牡丹江市爱民区秀水名誉小区3号楼1单元012101室,产籍号为400-480-2/3-3-012101的房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
一、不得执行牡丹江市正航房地产开发有限公司名下位于牡丹江市爱民区秀水名誉小区3号楼1单元012101室,产籍号400-480-2/3-3-012101的房屋；
二、驳回徐芹厚的其他诉讼请求。
案件受理费8605元，由牡丹江恒大混凝土有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
本院(2020)黑1005执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王 锟
审 判 员 杨 旭
人民陪审员 齐宪东
二〇二一年九月十七日
法官 助理 廖 雪
书 记 员 张 莹