孟会可、河南汝阳农村商业银行股份有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省汝阳县人民法院

民事判决书

(2021)豫0326民初2531号

当事人

  原告(案外人)：孟会可。

  委托诉讼代理人：姚合兴，洛阳市汝阳县公正法律服务所法律工作者。

  被告(申请执行人)：河南汝阳农村商业银行股份有限公司，住汝阳县城关镇人民路29号，统一社会信用代码：91410300087479244B。

  法定代表人：李效楠，该公司董事长。

  委托诉讼代理人：田照丽，该行员工。

  委托诉讼代理人：布浩雷，河南洛城律师事务所律师。

  第三人(被执行人)：刘建利。

审理经过

  原告孟会可与被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司(以下简称汝阳农商行)、第三人刘建利案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟会可及其委托诉讼代理人姚合兴，被告汝阳农商行的委托诉讼代理人田照丽、布浩雷，第三人刘建利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称  原告孟会可向本院提出诉讼请求：1.停止对汝阳县丽景明珠东区2号楼1单元1903房(以下简称“案涉房产”)的查封、评估、拍卖及强制执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月13日，经丁海杰介绍，第三人刘建利愿以55万元的价格将案涉房产卖给原告孟会可所有。当天首付现金25万元，剩余款项于2020年12月3日前结清。合同签订后，原告是做生意的，不定期从微信、支付宝上给刘建利及妻子刘会芳、女儿刘雪岩转钱，在2020年12月31日前分多次转账30万元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告在案涉房产被查封前已与刘建利签订了合法有效的买卖合同，且支付了全部房款，汝阳农商行未举证证明原告购买此房非用于居住或者名下有其他房产可供居住，符合该条规定的情形。原告是案涉房产的合法购买人，是善意购买者，并不知道刘建利与汝阳农商行之间的债权债务关系。汝阳农商行对刘建利享有的是普通债权，从权利保护顺序上，应优先保护买受人对特定商品房转移所有权的请求权，否则，将使原告陷入既无法取得特定房屋，又无法获得购房款返还的困境。故提起诉讼。

被告辩称

  被告汝阳农商行辩称，原告所提供的房屋买卖合同的真实性存疑，合同约定的付款方式及买卖双方之间的权利义务不符合常理，不足以证明双方在案涉房产查封前已签订买卖合同。原告未举证证明在查封之前已合法占有案涉房产，并且其在两年多时间内未对水、电、物业登记进行变更，不合常理。原告未举证证明其足额支付了购房款，其自述自己的手机因孩子误删了微信等APP，而提供第三人刘建利及案外人的微信、支付宝收款记录，也不符合常理。综上，原告所举证据真实性存疑，当庭未对此进行合理解释，应驳回其诉讼请求。

  第三人刘建利述称，案涉房产不应当执行。

本院查明

  本院查明，案涉房产登记在第三人刘建利名下，房产证号为：洛房建汝阳字第××号。本院在执行汝阳农商行与刘建利等金融借款合同纠纷一案中，查封了案涉房产。原告孟会可提出执行异议，本院审查后于2021年5月24日作出(2021)豫0326执异47号执行裁定书，驳回其异议申请。孟会可提起本案诉讼。原告孟会可现持有与刘建利签订的、落款时间为2019年4月13日的《房屋转让协议书》一份，主要内容为：刘建利将案涉房产以55万元的价格转让给孟会可；签订协议当日首付房款25万元，剩余房款30万元，孟会可应在2020年12月31日前，根据自身财务状况，不定期不定额付款给刘建利，刘建利妻子及其女儿账户均视为有效付款；由于房产未能办证，不能过户，房产过户之前，小区物业水电费仍由刘建利代为支付，孟会可可将物业水电费转给刘建利；刘建利应于孟会可交清购房款之日起，将案涉房产的全部钥匙交付孟会可，同时孟会可即享有占有、使用、收益和处理权。庭审中，孟会可还提交收条和账户对账单各一份，证实孟会可于2019年4月12日从中国邮政储蓄银行取现金25万元，刘建利于2019年4月13日向孟会可出具收据确认收到以现金方式支付的25万元购房款。孟会可还向本院提交了第三人刘建利以及案外人刘会芳、刘雪岩的支付宝及微信账单手机截屏、电子转账凭证共75页，并对付款数额进行了统计，制作统计表15页，主张其已足额支付剩余的30万元购房款。

本院认为

  本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案当事人争议在于本案是否符合上述规定的情形。

  从举证情况看，孟会可提交的房屋买卖协议落款时间为2019年4月13日，协议约定的首付款时间为协议签订当日，25万元的取现时间为2019年4月12日，25万元房款收据的时间为2019年4月13日，这些时间节点和证据能够相互印证，但不足以排除以现有的银行卡等交易记录倒签房屋转让协议的合理怀疑，双方是否存在真实有效的房屋买卖合同关系，还需要结合其他证据予以认定。从后续房款交付的证据看，合同约定于2019年12月31日前以不定期、不定金额的方式向刘建利及其妻子、女儿交付购房款，不符合常理；孟会可提供的微信、支付宝交易记录均系刘建利、刘会芳、刘雪岩微信、支付宝账户的账单，不论其自己的手机APP是否被卸载，提供自己账户的交易记录，现有技术条件下并不存在重大障碍，其不通过查询自己账户的交易记录提供证据也不符合常理。退一步，即使约定付款方式和提供证据方式有当事人自己的考虑，其提交的75页将近300次付款记录，金额从几十余元、几百余元、几千余元乃至上万元不等，根据其制作的15页转账记录汇总，第1至6页与第7至12页存在大量重复统计的情况，并不能证实卖方收到剩余房款30万元。并且，没有证据显示双方对付款情况进行过清算并按约定交付房屋钥匙，也没有证据证实孟会可已实际占有案涉房产，本院无法排除当事人根据账户交易记录倒签房屋买卖协议的可能，不能认定房屋买卖合同关系的真实性。并且，原告孟会可提供的证据也不能证实其在本院查封前已合法占有案涉房产，房屋转让协议也载明案涉房产不能办理过户，现有证据不足以证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定规定的情形。

  综上所述，原告孟会可提供的证据不足以支持其诉讼请求，应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

裁判结果

  驳回原告孟会可的诉讼请求。

  案件受理费9300元，由原告孟会可负担。

  如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

落款

审判长 ***强

审判员 任素梅

审判员 李宽社

二〇二一年九月二十四日

书记员 张盼盼